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Immobilier d’entreprise en Ile-de-France : une bonne dynamique

06/09/2016

Cible de tous les regards, l’immobilier d’entreprise francilien – qui représente près de 80 % du marché de l’investissement en France – est en train de battre des records, avec 186 transactions réalisées depuis le début de l’année 2016. Comment expliquer un tel engouement ? Quelles opportunités peut-on y déceler ?

Un marché boosté par les investissements étrangers

Avec 186 transactions, record inégalé depuis 2007, l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France connaît un boom historique. Les transactions de bureaux, réalisées par des utilisateurs finaux (hors investisseurs) ont augmenté de 20 % par rapport au premier semestre 2015. Les transactions de grandes surfaces (plus de 5 000 m2) affichent une hausse de 43 %1. Côté investissements immobiliers, une progression de 10 % est à noter avec 6,6 milliards d'euros totalisés.

Ce mouvement de croissance s’explique par un regain d’intérêt des investisseurs internationaux, mais aussi français, qui représentent 78 % du marché. Par ailleurs, deux opérations majeures ont récemment tiré les volumes investis vers le haut : l’achat de la Tour First à la Défense par AXA IM2 pour 800 millions d’euros et celui du 65 avenue des Champs-Elysées par un investisseur du Moyen-Orient3pour 490 millions d’euros.

 

Une forte demande qui tire les loyers vers le haut dans la majorité des secteurs franciliens


Grâce à une demande soutenue, les loyers faciaux 4 des bureaux affichent une hausse de 1 % pour les biens de seconde main et de 5 % pour le neuf. Pour les premiers, il faut compter 322 euros HT par m2 par an, et 377 pour les seconds.5

Si la hausse est observée sur l’ensemble de la région, la boucle Sud (Boulogne Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Sèvres, Meudon et Saint-Cloud) occupe le haut du podium, avec une augmentation moyenne de + 12 % pour les loyers de seconde main. La Défense avec des loyers moyens de 404 euros par m2 par an, reste stable. Avec une hausse de 2 %, le QCA (Quartier Central des Affaires, autour des places de l’Étoile et de l’Opéra), reste le plus onéreux de la région, avec des valeurs locatives de 538 euros par m2 par an.

En dépit de loyers prohibitifs, cette zone centrale continue d’attirer de nombreux d’utilisateurs, attirés par le prestige du quartier. Presque trois fois moins onéreuse que le QCA et avec des loyers moyens très faibles pour la région (200 euros, contre 322 en moyenne pour l’Ile de France), la Boucle Nord (Asnières sur Seine, Bois-Colombes, Colombes, Gennevilliers, La Garenne-Colombes et Villeneuve-La-Garenne) ne déroge pas à la règle et connaît elle aussi une hausse de ses loyers de 2 %.

 

Offre immédiate par zone en Ile-de-France, sur les derniers trimestres

 

 

Demande placée des bureaux par zone, sur les derniers trimestres

Loyer Facial Moyen (€ /m²/an HT HC) de seconde main par zone, sur les derniers trimestres

 

 

L’émergence de nouvelles tendances

 

Face à la contrainte foncière, la politique urbanistique est à l’optimisation de l’existant. Ainsi, la revalorisation foncière des friches industrielles est en croissance 6 avec une incidence sur les prix des transactions finales, à la location comme à la vente.

 

Autre impact éventuel, la proposition de l’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) d’assouplir le cadre légal des baux à usage de bureaux pour fluidifier davantage le marché. Enfin, outre la démocratisation du télétravail et du co-working, un nouveau modèle économique fleurit : les tiers lieux, loués à la demande. La SNCF vient d’ailleurs de lancer son projet « Work and Station » en proposant des espaces de travail dans 21 gares d’Ile-de-France.

 

Autant de nouvelles opportunités potentielles pour les investisseurs intéressés par l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France, un marché sécurisé, mature avec de bonnes perspectives de rendement, qui se traduisent par des prévisions 2016 ambitieuses. En effet, d’après BNP Paribas Real Estate, les volumes investis en bureaux dans la région devraient avoisiner cette année les 15 milliards d’euros, et surpasser ainsi la moyenne des 5 dernières années. 

 

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