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Immobilier de bureaux : tour d’horizon des tendances nées de la crise

09/02/2021

S’il est encore trop tôt pour tirer des conclusions sur le long terme, la crise impacte dès à présent les attentes en matière de bureaux. L’heure est à l’optimisation des coûts et donc des m². La crise soulève aussi d’autres interrogations en termes d’organisation du travail et de régionalisation.

Cap sur l’optimisation des surfaces pour réduire les coûts

Pour de nombreuses entreprises, 2020 a été synonyme d’une chute du chiffre d’affaires et de la rentabilité. Parmi les enjeux immédiats, restaurer leur profitabilité et préserver leur trésorerie malgré des marges de manœuvre limitées demeurent des priorités. Au niveau de l’immobilier d’entreprise, l’urgence stratégique consiste bien souvent à optimiser le coût de possession des locaux (ownership cost). Les indicateurs de ce coût de possession étant le plus souvent le coût par collaborateur, par poste de travail et par m².

 

L’essor du télétravail, couplé à celui des nouveaux modes de travail, ont profondément changé la donne. « La crise sanitaire a engendré des bouleversements totalement hors norme dans leur rapidité : en six mois, des transformations qui mettaient des années à se mettre en place se sont ancrées dans les usages, et ce de manière durable, observe Jérémie Papon, Directeur du pôle conseil workplace et AMO chez BNP Paribas Real Estate. Les entreprises de toutes tailles se saisissent de cette évolution rapide des mentalités pour réinventer leur environnement de travail, dans une logique de plus grande flexibilité et d’optimisation des coûts. Le gain économique peut être considérable : la baisse de consommation de surface observée allant parfois jusqu’à 30%, la facture immobilière peut être réduite d’autant ».

Réinventer son environnement de travail

 

 

 

 

Quitter ou ne pas quitter Paris, telle est la question

Le télétravail a ouvert le champ des possibles en matière d’organisation et de choix du lieu de travail.

 

Selon une récente étude de Cadremploi, plus de quatre cadres franciliens sur cinq caressent le rêve de partir de la région parisienne - cette proportion étant stable depuis plusieurs années. « D’un autre côté, même si aucune étude ne quantifie cette tendance, les jeunes diplômes formés dans les écoles en région attendent de leur future entreprise un choix plus grand quant au lieu de travail », estime Jérémie Papon.

 

 

Jérémie Papon
Directeur du pôle conseil workplace et AMO chez BNP Paribas Real Estate

Pour les entreprises, l’enjeu est de taille : « il en va de leur capacité à attirer et fidéliser leurs talents, prévient Jérémie Papon. Il demeure certes aléatoire de prédire à quelle vitesse la crise sanitaire accélérera ces tendances, mais les questions liées au(x) lieu(x) de travail, et en général aux mobilités prennent indéniablement une importance croissante dans l’appréciation des entreprises par leurs collaborateurs actuels ou futurs. »

Des réflexions structurantes sont d’ailleurs en cours chez bon nombre d’entreprises : faut-il inciter – et par conséquent accompagner - ou au contraire contenir ces appétences des collaborateurs ? « La tentation de la régionalisation et de la décentralisation n’est un phénomène pas nouveau, souligne Jérémie Papon. Des tentatives ont vu le jour dans les années 80 puis 90, mais elles se sont souvent avérées infructueuses. Aujourd’hui, à la faveur du développement des métropoles régionales, de la disponibilité nouvelle de leur parc tertiaire, des offres de coworking, des infrastructures de transport comme les lignes de TGV, le contexte est porteur. L’expérience du travail à distance acquise en 2020 s’appuie donc sur un environnement cette fois favorable. »

La tentation de se régionaliser n’est pas nouvelle

Évolution des critères d’appréciation des actifs immobiliers

« Le marché des bureaux est durablement impacté, tout comme les habitudes de l’ensemble des acteurs de l’immobilier d’entreprise (utilisateurs, mais aussi propriétaires, investisseurs ou constructeurs) car les entreprises ont réajusté leurs critères d’appréciation des actifs », ajoute Jérémie Papon.

 

Cinq critères ont pris de l’importance avec la crise :

 

- La compatibilité des actifs occupés avec les nouveaux modes de travail.

 

- Le coût de possession engendré, très variable d’un actif à l’autre.

 

- L’environnement propice au bien-être.

 

- L’ouverture des immeubles sur le reste de la ville, ou le thème croissant de l’inclusion de l’immeuble.

 

- Les arguments RSE.

 

« La conception de l’immeuble idéal comme efficient, c’est-à-dire offrant un rendement optimisé entre consommation de surface, coûts locatifs et capacitaire, et aux accès sur l’extérieur archi-contrôlés (l’immeuble "forteresse") laisse place à une définition enrichie de ces nouveaux critères, commente Jérémie Papon. Ce qui n’est pas sans poser de nouvelles questions, comme par exemple celle de la sécurité. »

 

La durée d’engagement. « S’engager pour neuf ans est, dans la période actuelle, difficile pour nombre d’entreprises, constate l’expert. Le mode de détention doit offrir plus de flexibilité, pour permettre de réduire la voilure si besoin, que ce soit en sous-louant ou en rendant les clés avant le terme du bail dans des conditions financières acceptables. »

 

« Flexibilité et agilité sont plus que jamais indispensables pour les entreprises, et pour de nombreuses années en encore », conclut Jérémie Papon.

Le marché a réajusté ses critères d’appréciation